从越秀到天河，从体育中心到珠江新城，过去几十年里，广州的核心商务区几经变化，目前珠江新城是绝对的商务中心。然而随着广州城市规划升级，城区不断扩展，行业集聚效应增强，再加上珠江新城的开发建设已进入尾声，拓展新兴商务区成为广州未来发展的重要方向。这几年，琶洲、金融城、白云新城、万博等新兴商务区正在如火如荼地建设，它们的崛起或许会给广州的商务版图带来重要变化。南方日报、南方+客户端特推出“聚焦广州商务新地标”栏目，从新兴商务区入手，解读广州商务圈新版图。
今年4月17日，位于琶洲互联网创新集聚区的阿里巴巴华南运营中心大厦整体封顶，预计明年5月投入使用，而在阿里巴巴之前，同样位于该区域的环球梦大厦、唯品会项目已经实现封顶，其他项目正在施工。琶洲因会展而兴，被誉为“中国第一展”的广交会每年春秋两季都会在此举办，会展业也成为琶洲乃至海珠区的名片和重要产业。但如今的琶洲已经不再局限于“会展”，而是随着海珠中心城区地位凸显、广交会以及互联网积聚区的带动，正在转型成为广州商务核心区域。在各项利好的加持下，琶洲写字楼市场形势也一篇大好。受到多重因素的影响，截至今年第二季度末，广州全市甲级写字楼空置率为4.3%，环比微升0.2个百分点。越秀、珠江新城和体育中心三大商务区空置率均呈现上升，写字楼净吸纳量为负。但琶洲却反其道而行之，第二季度写字楼净吸纳量约为3万平方米，空置率也降至5.7%，环比下降3.7个百分点。
尽管与体育中心的2.4%，珠江新城的4.4%相比，琶洲写字楼空置率仍然较高，但值得注意的是，就在半年前，琶洲2018年四季度末写字楼空置率还高达19.6%，仅半年过去，空置率就已累计下降13.9个百分点。琶洲写字楼市场的快速爬升，背后是今年以来租赁成交的高企。戴德梁行研究部统计显示，上半年琶洲商务区甲级写字楼租赁成交面积占比为全市四大商务区的一半。而在TMT类企业成为广州写字楼市场成交主力的今天，琶洲对该类型企业产生了强大的吸引力，例如今日头条就于今年二季度在琶洲租下保利天幕广场16万平方米的办公空间。在广州，乘车沿着阅江西路自西向东走，穿过琶醍隧道后，映入眼帘的是成片的工地，多幢写字楼已经初具规模，这里便是琶洲互联网创新集聚区。2016年8月，广州通过《琶洲互联网创新集聚区产业发展规划》，提出建设成为互联网领军企业总部云集、互联网产业服务体系完善、互联网创新创业环境优越的琶洲新型CBD核心区。公开信息显示，琶洲互联网创新集聚区先后出让28宗地块，目前所有出让地块已全部立项，17个项目已经动工，3个项目已完成封顶。根据戴德梁行统计，今年下半年至明年，唯品会总部大厦、阿里巴巴华南运营中心、复星国际中心等写字楼都将实现竣工交付。
合富辉煌（中国）在一份报告中指出，琶洲互联网创新集聚区是海珠区未来重大发展机遇与战略平台，也是广州建设国际科技创新枢纽的重要支撑，地位将日益凸显。琶洲互联网创新集聚区吸引了阿里巴巴、腾讯、小米、科大讯飞、唯品会、复星、欢聚时代等21家企业落子。其中，一线江景地块均为大咖所占据，腾讯、阿里、唯品会总部大楼沿江一字排开，二线江景位置则有国美、粤传媒大厦等写字楼，阵容强大。由于引入的主要是互联网领域企业，因此这些总部写字楼除了通过品质化、精细化的理念优化城市设计外，还把互联网思维的“开放”、“共享”带进建筑和景观设计中，开创了“花园式”“开放式”“社区式”的办公环境，给广州带来不一样的景观，充分体现“24小时活力CBD”。两年前，腾讯在该区域投建的广州总部大楼的规划效果图曾引起热议，不论是建筑的外形特征还是布局搭配均让人眼前一亮。据了解，腾讯广州总部大楼建筑面积约21.4万平方米，主楼高207米，共39层，配3层室外公共平台，并将空中花园和避难及设备空间相结合，设计成一个个飘出去的观赏性平台，还可以开会及健身，开放办公环境的设计让工作其中的人有了更多的交流与沟通，让办公环境不再冷冰冰。此外，这座大楼还将微信“亲人”、“亲用户”的理念融入其中，做一个开放性的建筑，让科技可以被普通大众所看见、触碰，项目大堂层、二层大平台、负一层艺术长廊和一层架空层是向公众开放，人们可从南边广场走进腾讯大楼第二层大平台,再一直漫步到江边。事实上，阿里华南总部、唯品会总部大楼同样也有类似规划，此前广州还计划在该区域临江地带建设滨江立体公园，并与三幢大楼进行连接。随着琶洲互联网创新集聚区各大写字楼项目逐步竣工，未来琶洲写字楼市场新增供应也将主要来自这里。戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲表示，预计到2023年末，广州全市甲级写字楼存量将达到811.5万平方米，比现阶段增加67%。与此同时，琶洲将占据未来几年新增写字楼供应量的六成。由于体育中心和珠江新城均已开发多年，因此新增写字楼供应都趋近极限，戴德梁行数据显示，两大区域今后5年的新增供应分别只有10.97万平方米和35.14万平方米。而新兴的金融城，由于区域建筑限高问题尚未解决，因此超过120米的大楼建设推进缓慢，未来5年预计新增供应只有67.98万平方米。
相比珠江新城、体育中心等成熟商务区和金融城等新兴商务区，琶洲的后发优势十分明显。未来几年内，琶洲写字楼市场也将集中爆发。合富辉煌数据显示，海珠区预计2019年-2021年写字楼可售货量达39万平方米，将缓解全市中心区写字楼新货短缺现象。而戴德梁行的分析认为，到今年年底，琶洲写字楼存量将会超过体育中心，成为广州规模第二大的商务区，未来几年内，琶洲写字楼未来新增供应将达202.79万平方米。“琶洲将会代言广州中心区写字楼市场的新热度、新高度”，合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌说。【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 2019-08-08 21:17:07
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